INFOS PRATIQUES
Ce recueil d'articles que nous avons sélectionnés, regroupe une somme de conseils pratiques et d'informations juridiques que nous pensons utiles pour vous aider à mieux connaître et mieux vivre votre situation de futur locataire.
LA RECHERCHE
Comment consulter les annonces des agences immobilières ?
Rien de plus simple : En consultant la presse, les sites Internet, les vitrines ou en poussant la porte de ces agences pour demander s'il y a des logements disponibles !

L'activité d'agent immobilier est très réglementée, l'idée étant d'éviter les abus de toutes sortes ; ainsi notamment, l'agent immobilier ne peut rien vous faire payer tant que vous n'avez pas trouvé votre logement et signé votre bail. Par ailleurs, ses honoraires doivent être affichés de manière visible dans l'agence.
LES AIDES

Le 1 % logement
Vous envisagez de prendre un appartement en location ? Peut-être remplissez-vous les conditions pour bénéficier de l'une des aides consenties dans le cadre du 1 % logement.
Le 1 % logement est une contribution patronale qui a pour vocation de faciliter l'accès des salariés au logement, que ce soit par le biais de la location, de l'acquisition ou de la réalisation de travaux (en tant que locataire ou propriétaire occupant).

Comment en bénéficier ?

· Être titulaire d'un contrat de bail indépendant de son contrat de travail.
· Disposer de ressources inférieures à un plafond défini en fonction de la nature du logement et de sa zone géographique.

D'un point de vue pratique, c'est l'organisme collecteur du 1 % logement qui se charge de proposer le locataire au bailleur. Mais là s'arrête son intervention, puisque le reste des modalités locatives est identique à une location usuelle.
Le dispositif Loca-Pass
Au-delà de l'APL ou des allocations de logement, qui sont là pour aider les locataires à payer une partie de leur loyer, il existe des aides, attribuées par le ' 1 % logement ', qui permettent de franchir deux obstacles majeurs lorsque l'on cherche une location :

- Le versement du dépôt de garantie, c'est-à-dire les deux mois de loyer exigés par le propriétaire au début de la location avec L'avance Loca-Pass ;

L'avance ' Loca-Pass ' consiste à verser au locataire, le dépôt de garantie qu'un bailleur est en droit d'exiger au moment de la signature du bail. Ce versement représente au maximum deux mois de loyer hors charges ou 1 mois s'il s'agit d'un logement situé dans un foyer (foyer de jeunes travailleurs par exemple), sans intérêts, ni frais de dossier. Le locataire remboursera alors mensuellement (sur 6, 12, 24 ou 36 mois maximum) cette avance accordée sous forme de prêt sans intérêts. La mensualité ne peut être inférieur à 15 €. La première échéance sera prélevée 3 mois après le déblocage du prêt. En cas de départ avant la fin du prêt, vous devrez rembourser dans les 3 mois. A la fin du bail, vous récupérez la totalité du dépôt de garantie auprès de votre bailleur sous réserve de déduction des frais engagés par celui ci pour la remise en état d'un logement dégradé si nécessaire.

- La justification exigée par le propriétaire d'une caution permettant de prendre la ' relève ' en cas de difficulté du locataire pour payer son loyer avec La garantie Loca-Pass.

La garantie ' Loca-Pass ' consiste, pour l'organisme qui accorde cette aide, à s'engager auprès du propriétaire, à payer le loyer et les charges à la place du locataire, en cas d'impossibilité de ce dernier de le faire. L'organisme se porte donc ' caution solidaire ' du locataire auprès de son propriétaire. L'engagement de caution est valable pendant les 3 premières années du bail et consiste à assurer le paiement du loyer et des charges locatives dans la limite de 18 mensualités. Cette avance sera alors remboursable par le locataire, sans intérêts, sur une durée de 3 ans maximum.

Peuvent bénéficier de ce dispositif :

- Les salariés : Du secteur privé, non agricole, quelle que soit l'ancienneté ou la nature de leur contrat de travail

- Les moins de 30 ans : En formation professionnelle, en recherche d'emploi, en situation d'emploi, en CDD, y compris les emplois-jeunes, et les fonctionnaires non titularisés.

- Les retraités : Ayant cessé leur activité professionnelle depuis moins de 5 ans et que le dernier employeur était une entreprise du secteur privé non agricole.

- Les étudiants : Justifiant soit un CDD d'une durée minimale de 3 mois, en cours au moment de la demande, soit d'un ou plusieurs CDD d'une durée cumulée minimale de 3 mois au cours des 6 mois précédant la demande, soit d'une convention de stage d'au moins 3 mois en cours au moment de la demande, ou bénéficiant d'une bourse d'État.

Si vous envisagez de devenir locataire dans les semaines ou les mois à venir, ou si vous êtes déjà locataire et que vous comptez changer de logement, n'hésitez pas à vous renseigner ou télécharger directement votre dossier sur le site www.solendi.com
LA LOCATION
A l'ouverture d'un dossier candidat locataire ou au moment de la signature du bail, le propriétaire ou le cabinet de gestion peut vous demander :

- Des justificatifs de vos ressources afin de s'assurer que vous pourrez assumer le loyer.

Il est conseillé de ne pas dépasser un loyer correspondant à 1/3 de vos revenus.

Généralement il est demandé :

- une pièce d'identité ou carte de séjour,
- une carte de sécurité sociale,
- les 3 dernières quittances de loyer si vous êtes locataire ou la dernière Taxes Foncières si vous êtes propriétaire ou attestation d'hébergement,
- quittance d'EDF ou TELECOM,
- les 3 derniers bulletins de salaire / Bilan / Imposition / Pensions / Attestation CAF,
- le dernier avis d'imposition,
- un relevé d'identité bancaire et une attestation de l'employeur certifiant votre présence dans l'entreprise à ce jour

- La caution d'un tiers (un parent ou ami généralement). C'est à dire une personne qui se porte caution solidaire avec le locataire et vers qui le bailleur ou le cabinet de gestion pourra se retourner et exiger le paiement des sommes dues, si le locataire ne respecte plus ses obligations (par exemple le paiement du loyer ou des charges), pendant la durée pour laquelle il s'est engagé ou à durée indéterminée lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée
Les Frais
A la signature du bail, vous aurez en général à payer …
· Le mois de loyer en cours.

· Le dépôt de garantie :
il garantit le respect de vos obligations, par exemple, le paiement des réparations locatives. A la fin du bail, le propriétaire doit vous le restituer déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées que vous lui devez. En location non meublée, son montant est limité à deux mois de loyer hors charges.

· Les honoraires de l'intermédiaire :
aucune rémunération n'est due à un agent immobilier avant la signature du bail.

· Les frais d'état des lieux :
dans le cas d'un logement loué vide, à défaut d'accord entre vous-même et le propriétaire ou l'agent immobilier, l'état des lieux est établi par un huissier et les frais sont partagés par moitié entre vous-même et le propriétaire. Portez une attention particulière à son établissement pour éviter tous litiges à la fin du bail.

· Votre assurance-habitation :
vous devez obligatoirement la souscrire auprès de l'assureur de votre choix.

· L'ouverture des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité ; la mise en service du téléphone le cas échéant.

Une fois dans les lieux, à votre loyer s'ajoutent les dépenses courantes qui peuvent ou non être comprises dans les charges (eau, gaz, électricité, chauffage, téléphone…) et éventuellement la taxe d'habitation.
LES GRANDES ETAPES

Le bail
Le bail est un document essentiel pour le locataire et le propriétaire. Il est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de 6 ans lorsque c'est une personne morale (société, compagnie d'assurances, caisse de retraite, etc.).
Le bail se conclut par écrit et contient obligatoirement les informations suivantes :
- Propriétaire : nom, adresse (ou son mandataire : agence immobilière) ;
- Contrat de location : date, prise d'effet ;
- Locaux : adresse, description (étage, nombre de pièces…),
- Destination (usage d'habitation, usage mixte) ;
- Loyer : montant en euros, modalités de paiement, conditions éventuelles de sa révision ;
- Dépôt de garantie (montant en euros).

Les obligations des parties :

La signature d'un contrat de bail impose des obligations au bailleur comme au locataire.

- Les obligations du bailleur

Lors de la remise des clés, le bailleur doit fournir au locataire un logement en bon état d'entretien et de réparation. Les éléments d'équipement mentionnés dans le bail doivent en effet fonctionner correctement. Ce principe est précisé par la loi du 13 décembre 2000. Celle-ci définit les conditions minimales de mise en location d'un logement. Elle édicte que le logement ne doit pas présenter de "risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation". Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux locations nues ou meublées et aux contrats en cours. Le bailleur est également tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement. Par conséquent, il doit effectuer toutes les réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives.

- Les obligations du locataire

Le locataire a l'obligation :

- de payer le loyer et les charges ;
- d'user paisiblement du logement. C'est-à-dire ne pas nuire au voisinage, ne pas transformer le logement (abattre ou édifier une cloison par exemple). Pour pouvoir le transformer, il doit obtenir l'autorisation du propriétaire. Sans autorisation, celui ci pourra exiger la remise en état du bien ou conserver la transformation sans indemniser le locataire (si la transformation est une amélioration).
- de souscrire une assurance multirisques habitation pour assurer le logement et pouvoir le justifier en remettant une attestation d'assurance à la remise des clés et chaque année à la demande du propriétaire ou du cabinet de gestion (à défaut, le contrat de location peut être résilié) ;
- d'effectuer l'entretien courant du logement et de procéder à toutes les réparations locatives nécessaires (dans le cas contraire, il devra répondre des dégradations du logement) ;
- d'accepter les travaux effectués par le bailleur dans les parties communes et privatives ainsi que les travaux d'entretiens normaux du logement.
L'état des lieux
Même s'il n'est pas obligatoire, il est fortement conseillé aux deux parties de joindre un état des lieux au contrat de location. En son absence, le locataire est présumé recevoir le local en bon état de réparation locative. Ce document est établi contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire. Un état des lieux doit également être établi au moment de la restitution des clés. A la fin de la location, la comparaison des deux états des lieux va permettre en effet de déterminer les réparations qui incombent au propriétaire ou au locataire. Si l'entrée dans les lieux se fait en été, le locataire a la faculté de demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage, au cours du premier mois de chauffe.

Il peut être dressé :

- soit par le propriétaire en présence du locataire ;
- soit par un intermédiaire mandaté par le propriétaire (agence immobilière),
- soit par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, l'huissier de justice doit en aviser les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, les frais d'établissement seront partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.
Les réparations locatives
Les réparations locatives désignent l'ensemble des travaux d'entretiens courants ainsi que les petites réparations à la charge du locataire. Celui-ci est tenu d'effectuer ces réparations, hormis les cas de vétusté, de force majeure (catastrophe naturelle, par exemple) et de vices de construction. Le décret 87-712 du 26 août 1987 énumère la liste des réparations locatives, mais celle-ci n'est pas exhaustive. Par ailleurs, les réparations locatives peuvent concerner l'extérieur du logement (jardin pour une maison) et les équipements internes (prises électriques, tuyau flexible de douche…). Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut pas, sauf clause contraire, imposer la réalisation de ces travaux. Cependant, le locataire, qui a l'obligation de se comporter en " bon père de famille ", doit effectuer les travaux au plus tôt si une dégradation des locaux loués est susceptible de survenir. En fin de bail, le locataire est tenu de restituer les locaux avec les réparations locatives effectuées. Dans le cas contraire, le propriétaire peut obtenir le remboursement des frais engagés pour remettre le logement en état. Ce remboursement est fondé sur le constat contradictoire de l'état des lieux.
Le loyer
Le loyer, librement fixé par les parties lors de la signature du bail, constitue la contrepartie de la mise à disposition du logement par le propriétaire au locataire. Il est payable mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement selon les stipulations du bail. Néanmoins, le locataire peut exiger de payer son loyer mensuellement et le propriétaire ne peut pas lui imposer un mode de paiement par prélèvement automatique. Lorsque le bail inclut une clause d'indexation, la révision du loyer hors charges intervient annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La révision du loyer ne peut tenir compte que de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. Sont pris pour base les quatre derniers trimestres concernés par rapport au trimestre de référence figurant dans le bail. Lorsque le bail ne prévoit pas de révision du loyer, le propriétaire ne peut pas procéder à une augmentation avant le terme normal. Mais lors du renouvellement du bail, le prix du loyer peut être augmenté s'il apparaît sous-évalué.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire ou au mandataire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. Son montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges. Bien qu'il ne soit pas obligatoire, le propriétaire est en droit d'en réclamer un. A son départ du logement, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés. Les sommes restant dues au propriétaire viennent en déduction du montant remboursé, sous réserve qu'elles soient justifiées. En cas de difficulté pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit d'abord mettre en demeure le propriétaire - par lettre recommandée avec accusé de réception - de lui restituer les sommes dues ou de produire les justifications l'autorisant à conserver tout ou partie de ces sommes. En l'absence d'effet, le locataire saisit le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.

Les charges locatives
On appelle charges locatives ou charges récupérables les frais engagés par le bailleur, contribuant à la bonne jouissance du local du locataire.
Il s'agit :

- des frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (salaire du gardien, consommation d'eau et d'énergie, contrat d'entretien des ascenseurs, etc. ) ;
- des taxes locatives (taxe d'ordures ménagères, etc.) ;
- des charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.
Le décret du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges locatives. Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire. Le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire des " provisions sur charges " Celles-ci sont calculées sur la base des charges effectivement réglées par le propriétaire l'année précédente. Le propriétaire est tenu de régulariser les comptes de charge chaque année. Deux cas de figure se présentent :
- le montant des charges effectivement réglées est inférieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire rembourse ou déduit de la quittance suivante les sommes versées en trop ;
- le montant des charges effectivement réglées est supérieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire le paiement des sommes manquantes. Sa demande doit être dûment justifiée. Le bailleur doit, de fait, communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Ces justificatifs sont ensuite tenus à la disposition du locataire durant un mois.
Le propriétaire peut régulariser et récupérer les charges sur le locataire en justifiant leur montant, même sur 5 années.
La demande de quittance
Lorsque le locataire en fait la demande, le bailleur est tenu de lui remettre gratuitement une quittance portant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. En cas de refus du propriétaire, le locataire pourra l'y contraindre judiciairement. Le bailleur ou son mandataire (agent immobilier par exemple) est libre du choix des modalités de cette remise. Dans le cas d'un paiement partiel, le bailleur ne peut pas délivrer de quittance mais doit tout de même délivrer un reçu au locataire.
Le congé
Le congé est l'acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au contrat de location. Il doit être signifié par écrit et respecter un certain nombre de clauses.

- Congé signifié par le locataire

Le locataire peut signifier son congé à n'importe quel moment en cours de bail. Il doit le faire par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans le premier cas, la date du congé correspond à celle de la signification par l'huissier. Dans le deuxième cas, il est effectif le jour de la remise de la lettre au bailleur. Si celui-ci est absent et ne peut signer l'accusé de réception, la date d'avis du dépôt par La Poste fait foi. A partir de cette date, le locataire doit respecter un délai de préavis fixé en général à trois mois. Ce délai peut cependant être réduit à un mois, en cas de mutation, de perte d'emploi ou d'un nouvel emploi consécutif à la perte d'un emploi. Le bénéficiaire du R.M.I ou d'une personne remplissant les conditions nécessaires à l'obtention de cette prestation ainsi qu'une personne âgée de 60 ans ou plus, dont l'état de santé justifie un changement de logement, peuvent se prévaloir du préavis réduit. En revanche, le changement d'activité, la démission d'un poste ou l'exécution d'un stage de formation professionnelle ne peuvent réduire le préavis normal. Le locataire exerçant une profession libérale ne peut pas non plus en bénéficier s'il perd son emploi ou subit une mutation.

- Congé signifié par le propriétaire

Un propriétaire souhaitant récupérer un bien en location doit signifier le congé au locataire, six mois au moins avant le terme contractuel du bail. Attention, si le délai de 6 mois pleins n'est pas respecté, le contrat de location est automatiquement reconduit. De plus, contrairement au locataire qui n'a pas à donner de justification (sauf en cas de congé réduit), le propriétaire peut signifier son congé dans 3 cas uniquement :

- pour occuper le logement,
- pour le vendre
- pour un motif légitime et sérieux.

Dans le premier cas, le propriétaire peut habiter le logement lui-même ou le faire habiter par un membre de sa famille. La loi du 6 juillet 1989 précise qu'il peut s'agir de son conjoint, de son concubin notoire depuis au moins un an, du partenaire avec qui il est lié par un PACS, de ses ascendants et de ses descendants ou ceux de son conjoint, de son concubin ou de son partenaire. Le propriétaire doit donner congé au locataire en précisant le motif ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise. Si le congé est notifié pour vente, le locataire a la priorité pour acheter le logement qu'il occupe. Le congé vaut en effet offre de vente. Elle est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal de six mois. Dans le dernier cas, le propriétaire peut justifier le congé par un motif légitime et sérieux. Le non-paiement du loyer par le locataire en constitue un.