INFOS PRATIQUES
Ce recueil d'articles que nous avons sélectionnés, regroupe une somme de conseils pratiques et d'informations juridiques que nous pensons utiles pour vous aider à mieux connaître et mieux vivre votre nouvelle situation de vendeur.

La plupart des articles consacrés à l'immobilier s'adresse généralement aux acquéreurs. Il faut dire que les pouvoirs publics font tout pour doper ce secteur dont la bonne santé est synonyme de croissance et donc génératrice pour l'État de taxes et impôts en tous genres.
Dans un tel contexte, on ne pense guère aux propriétaires vendeurs dont la situation n'est pas toujours aussi simple à gérer qu'on le croit.


CONSTITUER VOTRE DOSSIER
Que ce soit pour l'estimation, pour préparer un mandat de vente, pour renseigner un acquéreur, pour signer l'acte de vente ou pour préparer l'acte authentique du notaire, vous devrez réunir :

Pour tout logement :
Titre de propriété, avis de taxe foncière et de taxe d'habitation de l'année précédente, facture de chauffage de la dernière année, facture d'entretien de votre chaudière de chauffage central, expertises obligatoires (amiante, plomb, termites….) selon le bien.
Construction de moins de 10 ans :
Permis de construire ou déclaration de travaux, déclaration d'achèvement de travaux, certificat de conformité, attestation d'assurance dommage-ouvrage, factures de construction pour travaux de moins de 5 ans.
Pour un logement en copropriété :
Attestation de superficie du logement, carnet d'entretien de l'immeuble, procès verbaux des trois dernières assemblées générales, relevés de charges de copropriété des trois dernières années, règlement de copropriété, coordonnées du syndic de l'immeuble.
LE JUSTE PRIX
Lorsque vous avez décidé de mettre en vente un bien, le premier problème à résoudre (et non des moindres) est d'en fixer le prix.
Cette information est essentielle car il serait vain, maladroit et préjudiciable d'annoncer un prix ne correspondant pas à sa valeur. Vous n'auriez pratiquement aucune chance de trouver un acquéreur et ne donneriez pas de votre bien une image favorable. En effet, un bien qui reste trop longtemps sur le marché est un bien qui, par définition, n'intéresse personne et de ce fait, devient vite dissuasif. De même qu'un bien dont le prix baisse régulièrement au fil des semaines ou des mois ne donne pas non plus une impression très positive. Les candidats acquéreurs considèrent qu'un vice ou un handicap sérieux empêche sa vente et s'imaginent que le prix va encore diminuer.
Pour connaître la valeur marchande de votre bien, c'est-à-dire celle qui découle du marché actuel des transactions immobilières, vous avez le choix entre l'estimation personnelle et l'estimation professionnelle.
L'estimation personnelle.
Il est malheureusement difficile de se faire soi même une idée objective de la valeur de son bien. En effet, la valeur affective que chacun porte au bien qui fut le sien pendant de longues années ne permet pas d'apprécier correctement sa valeur. Il est bien sur possible de comparer son bien à ceux mis en vente dans les vitrines des agences immobilière mais ces prix ne correspondent pas souvent au montant auquel les bien se vendent réellement. (surtout si l'agent immobilier à pris en vente un pavillon dont le prix a été fixé par le vendeur en inadéquation avec l'estimation qu'il a reçu de son bien).
Vous pouvez aussi avoir à l'esprit un exemple de bien proposé à la vente par voie de presse ou un exemple concret de transaction réalisée dans votre quartier ou dans votre entourage. Encore faudra-t-il vous méfier des " on dit " du genre : " il paraît que la maison à coté s'est vendue à tel prix…. ". La personne qui vous livre cette soi disant information n'était certainement pas présente à la vente. Si elle la tient du nouveau propriétaire, ce dernier lui aura peut être indiqué la somme qu'il aura effectivement versée chez le notaire, c'est a dire le prix d'achat plus les frais de notaire. De même l'ancien propriétaire peut, par fierté, ne pas avoir donné le prix auquel il a réellement vendu son bien (conscient que dès le départ il avait surestimé le prix de vente de son bien et obligé par la force des choses de baisser sensiblement son prix). De plus, cette méthode d'analyse de prix par comparaison comporte un certain nombre d'inconvénients. Si l'aspect extérieur ou certains descriptifs sont parfois comparables, les biens qu'ils concernent sont toujours différents. Les différences peuvent porter sur l'intérieur du bâtiment, sa disposition, ses aménagements, ou sur des éléments extérieurs tels la présentation, l'environnement, la situation…. Autant de variantes qui rendent hasardeuse toute comparaison. On s'étonne quelquefois que tel bien se soit vendu à tel prix alors qu'il comportait bon nombre d'éléments vétustes et de gros travaux à réaliser. On est alors en droit de se demander si de telles " ruines " se vendent à ce prix, combien vaudra notre belle maison.
En réalité, il faut savoir qu'une maison en mauvais état peut parfois se vendre à un prix conséquent si certains des éléments qu'elle comporte sont recherchés ou conviennent spécifiquement à des personnes disposant de moyens financiers. Pour certains, ce sera une belle chambre avec salle de bains en rez-de-chaussée, une terrasse au sud, la proximité de la gare, un grand terrain. Pour d'autres, une grande cuisine, une belle bibliothèque ou un atelier de peintre…. Le bon état du bien n'est pas toujours considéré comme déterminant. Cela dépend de la clientèle, de ses goûts, de ses moyens financiers….
Les éléments subjectifs jouent souvent un rôle important dans sa valeur. Voilà pourquoi, si l'on peut parfois se faire une idée approximative de la valeur de son bien, il paraît difficile d'en définir le prix exact au risque de se tromper.
L'estimation professionnelle
Vous pouvez bien entendu, faire appel à un agent immobilier. C'est un professionnel qui a une connaissance avérée du secteur et lui seul, avec votre notaire, connaît le vrai prix auquel se vendent les biens. Il est préférable de préparer et mettre à disposition votre titre de propriété et les plans de votre bien. Toutefois il est nécessaire au cours de la visite d'évaluation de rester neutre et d'adopter à son égard, un comportement qui ne l'incite pas à majorer le prix pour vous être agréable ou s'assurer la vente future de votre bien.
Lorsqu'il reste objectif, il vous prodiguera souvent de bons conseils qu'il est de votre intérêt de suivre ! Pourquoi ?
On dit que le temps, c'est de l'argent. Ce dicton est particulièrement vrai dans l'immobilier. La plupart des personnes ayant une certaine expérience dans ce domaine vous confirmeront qu'en fixant un prix supérieur au marché, non seulement on ne l'obtient pas mais on élimine souvent de manière définitive les premiers candidats. Or, les futurs acquéreurs se trouvaient précisément parmi eux. Il ne faut pas négliger l'attrait de la nouveauté. Lorsqu'un bien est mis en vente pour la première fois, il suscite un intérêt accru chez celles et ceux qui cherchent depuis plusieurs mois. Lorsqu'ils visitent, après avoir pris connaissance de l'offre et de ses caractéristiques, c'est avec enthousiasme et un réel espoir de trouver enfin l'appartement ou la maison qui leur convient. Mais quand, dès la visite, ils se rendent compte grâce à leur connaissance du marché acquise par leurs nombreuses visites, que le prix est surfait, leur élan se brise. Il faudra ensuite attendre de nouveaux acquéreurs qui entament leurs démarches d'achat et ne sont pas près à acheter à court terme un bien.
Les intermédiaires consultés sur ce point n'hésitent pas à dire qu'un prix surévalué au départ se traduit souvent par un prix sous-évalué à l'arrivée. Par lassitude ou par suite d'un changement de circonstances dans leur vie, certains vendeurs finissent par vendre à un prix inférieur à celui auquel ils auraient pu prétendre s'ils avaient suivi les estimations qui leur avaient été données au moment de la mise en vente.



LA MISE EN VENTE
La valeur vénale de son bien étant estimée et son prix défini, le propriétaire vendeur peut, si il est seul propriétaire de son bien ou si il a l'accord de tous les indivisaires en cas de succession ou autres, commencer ses démarches pour la vente de son bien.
Il peut pour cela confier la vente à une agence immobilière ou le vendre par ses propres moyens.
La publicité.
Elle représente un coût non négligeable et doit être réalisée avec beaucoup d'attention. Le choix du support, le choix des photos et le choix des mots sont extrêmement importants et les résultats très variables.
Les contacts.
L'un des principaux inconvénients de la vente de particulier à particulier est de ne pouvoir juger au préalable de la " qualité " des visiteurs. Lorsqu'un bien est proposé par petite annonce, quiconque peut en solliciter la visite. Hormis des cas pas trop évidents, un propriétaire vendeur n'a aucune raison de refuser.
Il se trouve donc amené à faire les honneurs de son habitation à toute personne étrangère qui lui en fera la demande sans savoir si elle représente ou non un acheteur potentiel.
Sur le simple plan de la sécurité, il n'a aucune garantie d'identité ou d'adresse. Un propriétaire ne demande pas souvent le nom des personnes qu'il reçoit et quand il le fait, rien n'empêche le visiteur de se présenter sous un nom d'emprunt. Ce phénomène est malheureusement fréquent en région parisienne ou des équipes de cambrioleurs avisés utilisent ce subterfuge pour repérer des lieux et faire des inventaires de mobilier.
Pour ce qui est de la transaction envisagée, le propriétaire ne connaît de son visiteur :
Ni les goûts :
Avant même d'avoir visité, simplement en arrivant sur les lieux, un acquéreur sait que le bien proposé ne lui plait pas, qu'il ne l'achètera pas et que la visite ne changera rien. Mais par correction pour les personnes qui l'attendent ou par timidité, il tait ses sentiments et fait semblant de s'intéresser au bien. Pour une visite qui peut parfois durer une heure si les propriétaires, tout heureux à l'idée de rencontrer peut-être leur futur acquéreur, se montrent accueillants et prolixes, quelle perte de temps !!!
Ni les besoins :
Au cours de la visite, l'acquéreur se rend très vite compte que la surface ou la disposition des pièces ne lui conviennent pas. Mais, pour les mêmes raisons que précédemment, il poursuit la visite en écoutant les explications détaillées des propriétaires.
Ni les possibilités financières :
Combien de visiteurs ont fait une étude préalable approfondie de leurs possibilités financières réelles ? En général, les candidats à l'acquisition directe commencent par rechercher un bien à leur convenance avant d'entamer des démarches auprès des banques. Cela leur permet de se faire une idée de ce que l'on peut trouver sur le marché tout en occupant agréablement leurs week-ends. De bonne foi, ces personnes s'imaginent à tort qu'elles doivent d'abord avoir fait leur choix parmi d'innombrables propositions avant de se renseigner sur leurs prêts. C'est évidemment l'inverse qu'il convient de faire : étudier d'abord l'enveloppe financière possible et rechercher ensuite un bien correspondant.
Malheureusement, dans la pratique, ce n'est qu'après avoir déployé des efforts de recherche importants pour découvrir le bien qu'ils espéraient, que les candidats s'aperçoivent qu'ils ne peuvent y prétendre. Ils entraînent alors dans leurs espoirs déçus ceux des propriétaires qui leur avaient fait confiance et leurs avaient consacré beaucoup de temps en plusieurs visites.
Un candidat acquéreur peut aussi, de bonne foi, compter sur la vente d'un bien ou le résultat d'une succession en cours pour constituer son apport personnel indispensable. Il ne réalise pas toujours que cette perspective, bien que réelle, n'est pas encore concrétisée et qu'elle ne lui permettra pas de s'engager dans un processus d'acquisition avant de longs mois.
Ni la situation familiale :
Dans la conversation qui accompagne la visite, il est assez facile de connaître la composition de la famille de son visiteur ou le nombre de personnes vivant avec lui mais ce dernier ne livre pas toujours tous les aspects de sa vie privée qui ont pourtant une relation étroite avec son projet d'achat.
Prenons l'exemple d'une personne en instance de divorce, cas devenu fréquent aujourd'hui. Bien que disposant de fonds personnels suffisants pour l'acquérir, cette personne ignore peut- être qu'il lui est fortement déconseillé de procéder à un acte d'achat avant que soit prononcée l'ordonnance de séparation de biens ou le jugement définitif. Le conseiller juridique, son avocat ou son notaire, qu'elle ne manquera pas de contacter le moment venu, lui révélera inévitablement cet inconvénient rédhibitoire. Les visites qu'elle aura pu faire n'auront donc servi à rien.
Ni la motivation :
L'achat d'un bien immobilier peut être motivé par des circonstances fortuites de la vie familiale ou professionnelle. Toutefois, hormis les cas particuliers nécessitant un changement rapide de lieu d'habitation, une décision d'acquérir se prend de manière progressive, en trois phases successives qui peuvent s'étaler dans le temps sur plus d'une année.
L'idée d'achat, l'intention d'achat et la décision.
LES VISITES
La visite d'un bien est à l'évidence une étape incontournable dans le déroulement d'une transaction immobilière. Si l'on connaît le développement du commerce électronique rendant possible l'achat ou la commande de n'importe quel produit, l'immobilier ne dépassera jamais le stade de la simple présentation visuelle. Impossible de commander le pavillon de ses rêves sur internet.
Rien ne remplacera donc la visite physique d'une maison ou d'un appartement tant il est nécessaire de ressentir l'atmosphère d'un lieu qu'on destine à l'habitation. Hormis le fait qu'un vendeur ne peut espérer vendre son bien sans le faire visiter au moins une fois, l'impression générale que retiendra l'acquéreur de sa visite sera déterminante pour sa décision finale. Une visite mal conduite ou des propos maladroits peuvent en effet détruire une opinion favorable ou provoquer chez le visiteur des interrogations ou des doutes qu'il n'avait pas a priori.
Certains propriétaires croient parfois qu'en vantant les qualités de leur bien, ils le vendront plus facilement. Ce procédé produit plutôt l'effet inverse. Le candidat acquéreur adopte le plus souvent un comportement prudent voire craintif lorsqu'il visite et tout ce qui sera mis en valeur par le vendeur lui paraîtra suspect. Il aura immédiatement le sentiment que cette mise en relief des avantages du bien a aussi et surtout pour objet de lui en faire oublier les inconvénients. Il sera d'autant plus réservé sur sa décision d'achat qu'il aura ressenti un désir marqué de vente dans les propos de son hôte.
Pour être surs de ne pas tomber dans ce travers, et être soupçonnés, a tort de manœuvre malicieuse, d'autres propriétaires cherchent à mettre d'emblée leurs visiteurs en confiance en leur soulignant spontanément ce qui représente pour eux des défauts.
Ce comportement n'est pas plus satisfaisant que le précédent. Il conduit le vendeur trop scrupuleux à dévaloriser son bien sur des points généralement évidents ou qui n'auraient pas fait l'objet d'une remarque de la part de ses visiteurs. De plus, vouloir tout expliquer quand on ne demande rien peut paraître étrange ou pour le moins ennuyeux.
Les hypothèses ou les propriétaires vendeurs manquent la vente de leur bien par la maladresse sont innombrables. Il convient en réalité d'adapter adroitement la visite en tenant compte de l'aspect psychologique des visiteurs, sans négliger non plus de soigner l'aspect matériel (présentation du bien : décoration, ambiance… ).



LES EXPERTISES
Depuis quelques années, les diagnostics obligatoires se multiplient et vont continuer à se multiplier pour les ventes, la restauration ou de la démolition de biens immobiliers. Qu'il s'agisse de la superficie exacte de votre appartement ou de diagnostics liés à des impératifs de santé publique, des certificats doivent impérativement être délivrés pour l'établissement de l'acte de vente.
A savoir : Les expertises obligatoires ne sont actuellement pas toutes les mêmes pour tous les vendeurs. Le nombre et le type d'expertises dépendent de la nature du bien, de ses équipements, de sa situation géographique, de son année de construction…
Elles ont pour certaines des durées de validité dans le temps et doivent être impérativement annexées à l'acte de vente. Sans cela, aucune garantie pour vices cachés, prévue à l'article 1643 du Code civil, ne pourra être stipulée dans l'acte de vente.



LES INCIDENCES FISCALES
On a coutume de dire qu'une fois l'acte authentique signé, la vente est terminée. Cela est vrai d'un point de vue juridique, le propriétaire du bien n'est plus le même.
Mais d'un point de vue fiscal, l'administration veille. Nous pouvons même dire qu'elle s'éveille.
La publication de l'acte au bureau des Hypothèques lui donne en effet le moyen d'exercer un contrôle fiscal sur la transaction pendant quatre ans a compter du 31 décembre qui suit le dépôt de l'acte au bureau par le notaire.
Le propriétaire doit savoir qu'il existe des cas ou il peut être redevable d'impôt ou de taxe à l'État. Comme il est préférable d'anticiper ce genre de situation pour ne pas avoir de mauvaises surprises, nous allons aborder les deux principales hypothèses ou une vente immobilière peut faire l'objet d'une taxation.
VENTE SOUMISE A LA TVA.
Un propriétaire est passible de la " taxe à la valeur ajoutée " lorsqu'il vend un bien achevé depuis moins de cinq ans à partir :
- Soit de la date d'achèvement, lorsque l'immeuble a été livré après délivrance du certificat d'achèvement,
- Soit de la date de la première occupation si l'immeuble a été livré avant.
Cette TVA est incluse dans le prix de vente. Elle est donc à la charge du vendeur, l'acquéreur bénéficiant, en contrepartie, d'une réduction sur ses frais d'acquisition. Si une partie seulement de la construction a moins de 5 ans, une ventilation du prix doit être réalisée. Si le vendeur doit verser la TVA, il peut en revanche, récupérer la TVA qui lui a été facturée pour la réalisation de ces travaux. Cette récupération n'est toutefois admise par l'administration que sur production des factures.
VENTE SOUMISE A LA PLUS-VALUE.
Pour parler simplement, on peut dire que la plus-value représente la différence entre le prix d'achat et le prix de vente d'un bien. Cette différence, considérée comme un bénéfice par le fisc, est taxable sous certaines conditions. Il est donc important pour un propriétaire vendeur de savoir s'il sera ou non imposé à la suite de la vente de son bien, et le cas échéant pour quel montant. A savoir : Les résidences principales ne sont pas du tout concernées par cette taxe, ni les résidences secondaires détenues depuis plus de 15 ans.
LA VENTE EN AGENCE - LES MANDATS
Vendre sa maison ou son appartement est un acte important tant sur le plan financier que le plan juridique. Pour faire face à tous les obstacles et pour un maximum de sécurité et de rapidité, mieux vaut faire appel à un professionnel de l'immobilier. Pour travailler sur la vente de votre bien, l'agent immobilier doit détenir un mandat. Il s'agira pour vous de choisir alors entre les deux principaux types de mandats proposés : SIMPLE ou EXCLUSIF.

LE MAnDAT SIMPLE : PRATIQUE.
Lorsque vous signez un mandat simple, vous pouvez traiter avec une ou plusieurs agences ou encore tenter de vendre par tout autre moyen. Dans ce type de mandat, la vente sera conclue si l'agence vous présente une offre au montant indiqué sur le mandat ou si vous donnez votre accord sur un prix en deçà de celui fixé au départ.
A savoir : Les agences, souvent dans ce cas de multi-concurrence sur un même bien, ne sont pas sures de bénéficier du fruit de leur travail. Elles peuvent alors naturellement privilégier le client en mandat exclusif avec lequel une relation beaucoup plus personnalisée et de confiance s'est tissée.

LE MANDAT EXCLUSIF : MECONNU ET POURTANT INTERESSANT
Vous confiez votre bien en exclusivité à une agence et vous vous engagez à ne conclure la vente que par son intermédiaire, voire celui d'un mandataire substitué.
Dans le cadre de cette relation privilégiée, le professionnel de l'immobilier va alors mettre toutes ces compétences, sa disponibilité, son énergie au service d'une seule priorité : La vente réussie, rapide, au meilleur coût pour vous, de votre bien. Il va, à ce titre, investir massivement en temps et en publicité pour réaliser la transaction.
Comme pour le mandat simple, le mandat exclusif doit préciser sa durée de validité, généralement de 3 mois. Il peut contenir une clause de tacite reconduction d'une durée précise ; Sachez qu'après ce délai de 3 mois, vous pouvez dénoncer le mandat à tout moment par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de 15 jours.
LES GRANDES ETAPES D'UNE VENTE
Une fois votre bien vendu, l'agence doit rédiger un compromis de vente.
Le compromis de vente est un engagement réciproque du vendeur et de l'acquéreur : Le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter aux conditions définies dans le contrat. L'acquéreur doit, à la signature de ce document, verser un premier règlement d'acompte d'une valeur maximum de 10 % du montant de la vente, versé au notaire ou à l'agence, sur un compte réglementé en attente de la signature définitive de l'acte authentique.
Le compromis de vente est soumis à la loi SRU, octroyant à l'acquéreur un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
En cas d'emprunt bancaire, l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours en moyenne pour déposer sa demande de prêt.
Il dispose également d'un délai de 45 jours généralement, après la signature du compromis de vente pour obtenir les accords favorables de financement, il s'agit des " offres de prêt " bancaires.
Si la banque refuse le financement malgré toutes les démarches effectuées et dans le délai prévu ci dessus, le dépôt de garantie est restitué (en totalité ou quasi totalité) à l'acquéreur.
Si la banque accepte de financer le projet immobilier, le notaire pourra à réception des offres de prêt, faire une demande de déblocage des fonds et prévoir une date pour la signature de l'acte authentique qui fera de l'acquéreur, le nouveau propriétaire. Ce jour là, les parties sont réunies : l'acquéreur verse l'intégralité des fonds et produit l'attestation d'assurance de son nouveau domicile. Le vendeur remet les clefs et documents du pavillon en sa possession. Le notaire remet une Attestation Notariale en l'attente de l'enregistrement définitif du nouveau Titre de Propriété (sous six mois environ). Le nouveau propriétaire peut alors prendre possession de son nouveau domicile et commencer son installation.
Il n'existe pas de délai légal entre la date de la signature du compromis de vente et la réalisation de l'acte définitif. Ce délai est fixé par les parties dans la convention et peut varier de quelques semaines à plusieurs mois. En général, on prévoit un délai de 3 mois, nécessaires pour constituer le dossier de vente.